Initiative Landau baut Zukunft

Stadt Landau in der Pfalz

Häufige Fragen und Antworten zum Wohnraumversorgungskonzept der Stadt Landau in der Pfalz

1. Wie lautete die Aufgabenstellung?

2. Was hat das Wohnraumversorgungskonzept gekostet?

3. Wird durch ein zweites Gutachten das InWIS – Gutachten überprüft?

4. Wie kann es sein, dass das Landesamt für Statistik Rheinland-Pfalz bei den 35 bis 50 jährigen von einem deutlichen Rückgang ausgeht (minus 8,1%), das Büro InWIS hier aber eine Wachstumsrate von +19% prognostiziert? 

5. Gibt es neue Erkenntnisse der Stadt Landau gegenüber dem Einheitlichen Regionalplan Rhein-Neckar (verbindlich seit dem 15.12.2014)?

6. Die Stadt Landau ist Schwarmstadt und eine zunehmende Zahl der Studierenden bzw. Absolventen verbleibt verstärkt in der Stadt; ein Teil gründet Familien. Was hat das Büro InWIS jedoch veranlasst einen wesentlich höheren Trend als das Landesamt für Statistik Rheinland-Pfalz zu prognostizieren, zumal viele der Studierenden Lehramtsstudenten sind?

7. Selbst wenn die Bevölkerungszunahme nicht im Wesentlichen mit der zunehmenden Sesshaftigkeit der Studierenden begründet werden sollte, trifft die Annahme nicht zu, dass in den letzten Jahren eine Vielzahl an Personen in die Neubaugebiete der Umlandgemeinden abgewandert sind, da dort – mit Ausnahme von Offenbach – gar keine nennenswerten Neubaugebiete ausgewiesen wurden.

8. Wurde im Wohnraumversorgungskonzept untersucht und bedacht, dass in den nächsten 10-15 Jahren erhebliche Mengen an Wohnungen aus den Baugebieten der 1950-1970er Jahre (Schützenhof, Fliegerviertel, Wollmesheimer Höhe, Horst) frei werden?

9. Die Nachfrage nach neuen Wohnbaugrundstücken im Bereich der ehemaligen Konversionsflächen war vor 15 Jahren eher verhalten. Warum war dies damals so und warum ist die Nachfrage im Wohnpark Am Ebenberg heute so hoch?

10. Welche Annahmen hat das Büro InWIS getroffen, die unabhängig von der Ausweisung von Bauland zu einer Nachfrage bzw. zu einem Zuzug von jungen Menschen (nicht Einheimische, sondern Menschen aus der Region, die wegen des günstigeren Baulandes nach Landau ziehen) führen?

11. Woraus entsteht der Wohnungsbedarf?

12. Wenn 500 Wohneinheiten auf den Dörfern errichtet werden und die Nachfrage nach Wohnbauland in den Dörfern aufgrund steigender Zinsen wieder nachlässt, dann besteht ein deutlicher Überhang an Wohnraum und die Infrastruktur muss von den dann dort lebenden Menschen (teurer) finanziert werden.

 

 

 

1. Wie lautete die Aufgabenstellung?

- Situationsanalyse: Beschreibung, Analyse und Bewertung der Landauer Wohnungsmarktlage

- Prognose: Einschätzung des zukünftigen Wohnungsbedarfs unter Berücksichtigung der aktuellen Bautätigkeit: Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung, voraussichtliche Haushaltsentwicklung, Vorausschätzung des quantitativen Wohnungsbedarfs unter Berücksichtigung unterschiedlicher Nachfrage bzw. Wohnbedürfnissen.

- Ziele: Analytische und normative Herleitung von wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Zielen unter Berücksichtigung bereits beschlossener Zielsetzungen und der kommunalen Finanzlage.

  • Darstellung der grundsätzlichen Einflussmöglichkeiten auf die Wohnraumentwicklung der verschiedenen privaten und öffentlichen Akteure.

  • Darstellung insbesondere der städtischen Einflussmöglichkeiten auf die Wohnraumentwicklung in der Stadt Landau.

  • Abschätzung des Bedarfs an Flächenneuausweisungen nach Wohnungstypen, die Eingang in die Fortschreibung des Flächennutzungsplanes finden kann, mit dem Planungshorizont 2030 in Anlehnung an den Berechnungszeitraum der städtischen Bevölkerungsprognose.

- Maßnahmen/Instrumente: Vorschläge und Empfehlungen für die konkrete Umsetzung von Zielen sowie die Zuordnung von Zuständigkeiten und Zeiträumen 

- Besonderer Fokus:

       -Personen, die sich am Wohnungsmarkt nicht angemessen versorgen können (Bedarfe und Lösungsansätze)

        -Personen, die auf barrierearme und barrierefreie Wohnungen angewiesen sind wie Senioren und Behinderte

        -Personen mit Interesse an generationenübergreifenden Wohnformen

 

2. Was hat das Wohnraumversorgungskonzept gekostet?

Das Wohnraumversorgungskonzept hat insgesamt 47.000 Euro gekostet. Das Land Rheinland-Pfalz hat hiervon ein Drittel der Kosten übernommen. Somit trägt die Stadt Landau Kosten in Höhe von rund 31.300 Euro.

 

3. Wird durch ein zweites Gutachten das InWIS – Gutachten überprüft?

Nein. Das Büro InWIS ist ein bundesweit anerkanntes Fachbüro. Die Ergebnisse des Gutachtens stehen außerdem auch nicht im Widerspruch zu aktuellen Prognosen des Bundes, des Landes und der Metropolregion, so dass es keinen Grund gibt, die Kernaussagen des Wohnraumversorgungskonzeptes in Frage zu stellen. Die Notwendigkeit einer ständigen Überprüfung der Prognosezahlen mit den tatsächlich eintretenden Zahlen bleibt hiervon unberührt.

4. Wie kann es sein, dass das Landesamt für Statistik Rheinland-Pfalz bei den 35 bis 50 jährigen von einem deutlichen Rückgang ausgeht (minus 8,1%), das Büro InWIS hier aber eine Wachstumsrate von +19% prognostiziert? 

Dies resultiert aus dem Abgleich der Ergebnisse der Bevölkerungsprognose des Büros InWIS mit der tatsächlichen Entwicklung. Laut Einwohnermeldesystem (MESO) ist die Einwohnerzahl Landaus z.B. vom 01.01.2014 bis 30.06.2015 bereits um 1.078 Personen gestiegen. Dies entspricht 80% des vom Landesamt für Statistik Rheinland-Pfalz errechneten Zuwachses bis zum Jahr 2020. Unberücksichtigt hierbei ist noch der Zuzug von Flüchtlingen, der erst nach dem 30.06.2015 nennenswerte Größenordnungen erreichte. InWIS berücksichtigt in ihrer Prognose konkret die Zusammensetzung der Bevölkerung Landaus, die teilweise deutlich vom Landesdurchschnitt und auch von Städten ähnlicher Größenordnung abweicht. Dies führte in der Vergangenheit bereits dazu, dass die Entwicklung in Landau deutlich von den Prognosen des Landes, die letztlich auf gemittelten Annahmen fußt, abgewichen ist.  Dies zeigt sich nun auch bei den aktuell vorliegenden Zahlen.

5. Gibt es neue Erkenntnisse der Stadt Landau gegenüber dem Einheitlichen Regionalplan Rhein-Neckar (verbindlich seit dem 15.12.2014)?

Was die regionalplanerischen Schwellenwerte, also die Bedarfszahlen für den Wohnungsbau bis 2020 angeht, nein. Was die Siedlungsflächenentwicklung darüber hinaus bis 2030 angeht, ja.

Der Prognosezeitraum des Einheitlichen Regionalplans Rhein-Neckar ist vom Jahr 2006 bis zum Jahr 2020. Der Prognosezeitraum des Wohnraumversorgungskonzeptes reicht vom Jahr 2014 bis zum Jahr 2030. Die im Regionalplan vorgesehenen Siedlungsflächen werden für den Zeitraum bis 2020 insgesamt ausreichen, um den Bedarf an Wohnraum zu decken. Maßgeblich sind hier die Flächen der Konversion im Kernstadtbereich zu nennen.

Mit dem Wohnraumversorgungskonzept und der Auswertung aller im Stadtgebiet vorhandenen Siedlungsflächenpotenziale wurde Anfang 2016 aber erstmals deutlich, dass über das Jahr 2020 hinaus ein erheblicher weiterer Siedlungsflächenbedarf in der Stadt Landau vorhanden sein wird, was bei der Regionalplanaufstellung so nicht absehbar war und der im gültigen Regionalplan noch nicht abgebildet ist.

6. Die Stadt Landau ist Schwarmstadt und eine zunehmende Zahl der Studierenden bzw. Absolventen verbleibt verstärkt in der Stadt; ein Teil gründet Familien. Was hat das Büro InWIS jedoch veranlasst einen wesentlich höheren Trend als das Landesamt für Statistik Rheinland-Pfalz zu prognostizieren, zumal viele der Studierenden Lehramtsstudenten sind?

Der Blick auf die vergangenen Jahre zeigt: Die Gruppe der 30-39 Jährigen ist seit dem Jahr 2010 wieder konstant bis wachsend. Auch in der Gruppe der 25- bis 29-Jährigen zeigt sich keine enorme Abwanderung, sondern über die vergangenen zehn Jahre ein fast ausgeglichenes Wanderungssaldo. Diese Entwicklung ist in der Prognose mit berücksichtigt.

In den vergangenen zehn Jahren sind rd. 11.000 Personen zwischen 18 und 25 Jahren nach Landau gezogen, im gleichen Zeitraum sind nur rd. 7.000 Personen der gleichen Altersgruppe weggezogen. In der Altersgruppe der 25- bis unter 30-Jährigen war das Verhältnis zwischen Zu- und Fortzügen fast ausgeglichen. Auch in der Betrachtung nach Zeitabständen zeigt sich kein erhöhter Fortzug derjenigen, die sich im Alter befinden, in dem man ein Studium abschließt (im Vergleich zu denjenigen, die im Zeitraum davor nach Landau gekommen sind), was auf eine gewisse Aufnahmefähigkeit des Arbeitsmarktes der vergangenen Jahre spricht.

Inwiefern die Gruppe der künftigen Absolventen auch in Landau gehalten werden kann, ist neben einem entsprechenden Wohnraumangebot daher auch davon abhängig, wie der Arbeitsmarkt den Trend aufnimmt bzw. weiter aufnehmen kann. Prognostiziert werden konnte nicht, wie viele der aktuellen Studierenden in den nächsten 15 Jahren einen entsprechenden Arbeitsplatz in der Region oder in Landau finden werden. Allerdings hat das Büro InWIS den langfristigen Wanderungstrend der vergangenen Jahre berücksichtigt und fortgeschrieben, in dem sich der Zusammenhang zwischen Arbeitsplatzangebot, Wanderung und Wohnortwahl ja wiederspiegelt.

Bislang hat sich jedoch auch eine starke Zunahme der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten abgezeichnet. In der Gruppe der künftigen 30- bis 40-Jährigen befinden sich darüber hinaus nicht nur Studierende, sondern auch Personen, die aktuell bereits in Landau wohnen und arbeiten (Zusammenhang mit Ausweitung Arbeitsplatzangebot der vergangenen Jahre). Die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Landau schreitet voran, jedes Jahr steigt die Zahl der Beschäftigten in der Stadt. Somit ist davon auszugehen, dass auch in Zukunft Potenziale zur Aufnahme weiterer junger Menschen auf dem lokalen und regionalen Arbeitsmarkt vorhanden sind, was sich letztlich auf das Wohnverhalten und die Wohnortwahl junger Menschen zugunsten der Stadt Landau auswirken wird.

7. Selbst wenn die Bevölkerungszunahme nicht im Wesentlichen mit der zunehmenden Sesshaftigkeit der Studierenden begründet werden sollte, trifft die Annahme nicht zu, dass in den letzten Jahren eine Vielzahl an Personen in die Neubaugebiete der Umlandgemeinden abgewandert sind, da dort – mit Ausnahme von Offenbach – gar keine nennenswerten Neubaugebiete ausgewiesen wurden.

Die vorliegenden Zahlen belegen die deutliche Abwanderung in das nähere Umland (Offenbach, Herxheim, Bornheim, Essingen, Landkreis Germersheim etc.). Diese Personen können in Neubaugebiete (nicht alle Neubaugebiete sind vollständig belegt) oder in Bestandsimmobilien gezogen sein oder Baulücken geschlossen haben. Insgesamt ist diese Wanderungsbewegung statistisch belegt.

8. Wurde im Wohnraumversorgungskonzept untersucht und bedacht, dass in den nächsten 10-15 Jahren erhebliche Mengen an Wohnungen aus den Baugebieten der 1950-1970er Jahre (Schützenhof, Fliegerviertel, Wollmesheimer Höhe, Horst) frei werden?

Der Generationenwechsel in den Wohngebieten der 1950er bis 1970er Jahre wurde sowohl im Wohnraumversorgungskonzept als auch der Baulandstrategie berücksichtigt. In der Wohnungsbedarfsprognose wird – einfach gesagt – der verfügbare Wohnungsbestand den Haushalten mit Wohnungsbedarf gegenübergesellt. D.h. es wurde davon ausgegangen, dass jede frei werdende Wohnung auch kurzfristig wieder nachgenutzt wird. Der Gesamtbestand an Wohnungen umfasst auch diejenigen Wohnungen und Eigenheime, die derzeit noch in der Nutzung sind. Wenn diese aufgrund ihres Zustands oder anderer Faktoren nicht langfristig weiter genutzt werden, erhöht sich auf der einen Seite die Leerstandsgefahr, allerdings werden dann andere Wohnangebote notwendig, um den Wohnungsbedarf zu stillen. D.h. gelingt dieser Generationswechsel nicht, dann bedeutet dies einen noch höheren Neubaubedarf als bisher angenommen.

9. Die Nachfrage nach neuen Wohnbaugrundstücken im Bereich der ehemaligen Konversionsflächen war vor 15 Jahren eher verhalten. Warum war dies damals so und warum ist die Nachfrage im Wohnpark Am Ebenberg heute so hoch?

Der schleppende Beginn der Konversion im heutigen Quartier Vauban vor 12 Jahren resultierte weniger daraus, dass es keinen Wohnraumbedarf gab, sondern daraus, dass die Bebauungs- und Wohnkonzeptionen anfangs nicht mit den Bedürfnissen am Markt korrespondierten. Als die Wohnangebote vor ca. 8 Jahren modifiziert wurden, veränderte sich auch die Nachfrage positiv.

Bevölkerungszuwachs einer Stadt ist immer wanderungsgeprägt. Menschen wandern dorthin, wo es Arbeit gibt und die Lebensqualität gut ist. Folglich gibt es in Deutschland Städte und Regionen, die weiterhin in Hinblick auf die Bevölkerungszahl wachsen und andere, die schrumpfen. Die verstärkte Nachfrage nach Wohnbauflächen im Wohnpark Am Ebenberg resultiert aus einer stärkeren Wanderungsdynamik als dies in den 1990er/ Anfang der 2000er Jahren der Fall war – und letztlich auch aus der äußerst positiven wirtschaftlichen Entwicklung des Standortes Landaus in den letzten Jahren (siehe unter anderem Entwicklung des Gewerbeparks „Am Messegelände“, Ausbau des Universitäts- und Schulstandortes Landau etc.).

10. Welche Annahmen hat das Büro InWIS getroffen, die unabhängig von der Ausweisung von Bauland zu einer Nachfrage bzw. zu einem Zuzug von jungen Menschen (nicht Einheimische, sondern Menschen aus der Region, die wegen des günstigeren Baulandes nach Landau ziehen) führen?

Die Nachfrage nach Neubauangeboten zur Wohneigentumsbildung wird nicht nur durch die aktuellen Studierenden hervorgerufen, sondern auch durch andere Altersgruppen bzw. Nicht-Studierende sowie durch diejenigen, die aktuell z.B. noch in einer Mietwohnung leben, aber ihre Wohnform in den nächsten Jahren noch einmal verändern wollen. Die Gruppe der 30- bis unter 50-Jährigen bildet mit fast 12.000 Personen schon heute die größte Altersgruppe in Landau, die insgesamt ein hohes Potenzial für die Wohneigentumsbildung aufweist.

Mit der Bereitstellung entsprechender Neubauangebote kann natürlich auch der Effekt erzielt werden, dass Auswärtige nach Landau ziehen und somit der Wanderungssaldo und damit die Bevölkerungsentwicklung positiv beeinflusst werden. In der Bevölkerungsprognose wird das positive Wanderungssaldo der vergangenen Jahre fortgeschrieben – allerdings unter Berücksichtigung, dass die Studierendenzahlen langfristig zurückgehen.

11. Woraus entsteht der Wohnungsbedarf?

Verringerung der Haushaltsgröße von aktuell 2,0 (Mikrozensus) auf 1,87 in 2030. Dies bedeutet, dass künftig weniger Menschen in einem Haushalt leben bzw. die Zahl der Single- und Zweipersonenhaushalte zunimmt.

  • Bevölkerungszuwachs aufgrund von Nah- und Fernwanderungsbewegungen innerhalb Deutschlands.

  • Der weiter steigende Wohnflächenbedarf je Einwohner, letztlich Ergebnis eines steigenden Wohlstands sowie zunehmender Individualisierung in der Gesellschaft.

  • Zuwanderung von Asylbewerbern

  • Fluktuationsrate von 2,0 %

12. Wenn 500 Wohneinheiten auf den Dörfern errichtet werden und die Nachfrage nach Wohnbauland in den Dörfern aufgrund steigender Zinsen wieder nachlässt, dann besteht ein deutlicher Überhang an Wohnraum und die Infrastruktur muss von den dann dort lebenden Menschen (teurer) finanziert werden.

Ziel ist eine ausgewogene und nachhaltige Baulandentwicklung, die sich nicht ausschließlich auf die Kernstadt konzentriert, sondern auch die 8 Stadtdörfer berücksichtigt. 500 Wohneinheiten bedeuten 20 % des für die Stadt Landau prognostizierten Bedarfs an 2.500 zusätzlichen Wohneinheiten. Da die Gebiete nicht alle gleichzeitig und gestuft über 15 Jahre ausgewiesen werden und sich auf viele Standorte verteilen, besteht immer die Möglichkeit der Kurskorrektur, sollte sich herausstellen, dass Baugebiete nicht nachgefragt werden.