Initiative Landau baut Zukunft

Stadt Landau in der Pfalz

8. Welche Funktion hat der entwicklungsunbeeinflusste Wert?

Sobald auf dem Immobilienmarkt bekannt wird, dass ein Grundstück in Zukunft möglicherweise erstmals oder intensiver als bisher baulich genutzt werden könnte (zum Beispiel durch eine erwartete Ausweisung als Bauland durch die Stadt), erhöht sich in der Regel der Verkehrswert (umgangssprachlich auch Marktwert genannt). Es reicht oft auch schon, dass eine mögliche Entwicklung öffentlich diskutiert wird.

Eine wesentliche Erhöhung des Verkehrswertes kann zum Beispiel schon darauf beruhen, dass der Stadtrat die Einleitung vorbereitender Untersuchungen für einen bestimmten Bereich beschließt. Je wahrscheinlicher mit fortschreitender Konkretisierung der städtischen Planungsabsichten eine Baulandausweisung wird, desto stärker ist in der Regel die Wertentwicklung berührt. Mit den betroffenen Grundstücken könnte spekuliert werden.

Vor diesem Hintergrund hat es der Gesetzgeber für gerecht gehalten, für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen festzulegen: Die verantwortliche Gemeinde soll, sofern eine Entwicklung über städtebauliche Verträge nicht möglich ist und daher eine Entwicklung förmlich beschlossen wird, die benötigten Grundstücke (Frage 14) zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (sogenannter Anfangswert) erwerben, um sie in der Endphase der Entwicklungsmaßnahme zum dann marktüblichen Baulandpreis (auch „Endwert“ genannt) wieder zu veräußern. Nach Abzug der ursächlichen Infrastrukturkosten verbleibende Gewinne sind an die früheren Grundeigentümerinnen und -eigentümer auszuschütten.

Der Anfangswert ist eine wichtige Größe zur Bestimmung der Bodenwertsteigerung, aus der die ursächlichen Lasten finanziert werden müssen.

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