Initiative Landau baut Zukunft

Stadt Landau in der Pfalz

Häufige Fragen und Anworten zu den Vorbereitenden Untersuchungen gem. § 165 Absatz 4 in Verbindung mit §§ 137-141 Baugesetzbuch (BauGB) für zwei Bereiche im Westen der Kernstadt

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1. Was ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme?

2. Was ist der derzeitige Stand der beiden Flächen „Westlich Hagenauer Straße / Kolmarer Straße“ und „Südlich Wollmesheimer Straße“?

3. Welche Wirkungen hat der Einleitungsbeschluss?

4. Was sind  vorbereitende Untersuchungen“?

5. Wie lange dauern vorbereitende Untersuchungen?

6. Was ist ein städtebaulicher Entwicklungsbereich?

7. Was sind die Voraussetzungen für den Erlass einer Entwicklungssatzung?

8. Welche Funktion hat der entwicklungsunbeeinflusste Wert?

9. Wie hoch ist der entwicklungsunbeeinflusste Wert meines Grundstücks?

10. Was gilt für landschaft- oder weinbaulich genutzte Grundstücke?

11. Was meint Einfrieren der Bodenpreise"?

12. Kann oder muss ich mein Grundstück im Untersuchungsbereich verkaufen?

13. Ich bin am Kauf eines Grundstücks im Untersuchungsbereich interessiert? Was muss ich beachten?

14. Muss ich mein Grundstück im Entwicklungsbereich an die Stadt verkaufen?

15. Kann ich mein Grundstück im Entwicklungsbereich an private Dritte verkaufen?

16. Kann die Stadt mich enteignen?

17. Was macht die Stadt mit den Grundstücken?

18. Wie viele Grundstücke besitzt die Stadt im Untersuchungsbereich schon?

19. Was hätte ich als Grundeigentümer von einer SEM?

20. Was ist der Überschussanteil?

21. Welchen Zeitraum sieht die Stadt für die Durchführung der SEM im Landauer Westen vor?

22. Wie kann es sein, dass vorbereitende Untersuchungen für Siedlungsflächen in Bereichen beschlossen werden, die im Regionalplan und Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche bzw. Grünflächen dargestellt sind?

23. Wurden alternative Flächen in der Stadt auf Ihre Eignung untersucht?

 

 

 

1. Was ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme?

Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, abgekürzt auch SEM, ist ein in §§ 165 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) geregeltes Instrument der Stadtentwicklung. Im Wesentlichen geht es darum, großflächigere Siedlungsflächenerweiterungen für die Kommunen zu erleichtern. Die Erleichterung liegt vor allem darin, dass für die Stadt der Erwerb benötigter Grundstücke einfacher gemacht werden soll. Ziel ist es, für das Entwicklungsgebiet eine am Allgemeinwohl orientierte Planung mit der notwendigen Infrastruktur (zum Beispiel Straßen und Plätze, Kindertagesstätten, Grünflächen) zügig durchführen und umsetzen zu können.

Wichtig ist aber: Die Stadt muss erst vorbereitende Untersuchungen durchführen, bevor sie eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als Satzung beschließen kann. Aktuell werden diese vorbereitenden Untersuchungen für zwei Bereiche im Westen der Landauer Kernstadt durchgeführt (siehe Frage 2). Wir stehen also erst am Anfang eines langen Prozesses.

Hat die Stadt die vorbereitenden Untersuchungen abgeschlossen und eine förmliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen (siehe Fragen 6 und 7), soll sie grundsätzlich alle Grundstücke erwerben. Hierdurch soll eine einheitliche Entwicklung des Gebiets erleichtert werden, welche aufgrund der bestehenden Grundstückszuschnitte und Eigentumsstruktur gegebenenfalls nicht oder nur zum Teil möglich wäre. Die mit den städtischen Planungen einhergehenden Wertsteigerungen sollen in erster Linie dem Entwicklungsgebiet in Form von Infrastrukturmaßnahmen zugute kommen. Aus den durch das Projekt verursachten Wertsteigerungen und den damit verbundenen Einnahmen werden die Kosten der Planung und der benötigten Infrastruktur bezahlt. Was übrig bleibt (der „Überschuss“), wird fair auf die ursprünglichen Eigentümerinnen und Eigentümer verteilt, die zum Zeitpunkt eines möglichen Beschlusses einer Entwicklungssatzung im Besitz der Flächen sind (vertiefend hierzu Frage 20).

Die meisten vom Gesetz vorgesehenen Wirkungen (Fragen 14 bis 17) entstehen erst mit Erlass einer Satzung (Entwicklungssatzung), die der Stadtrat beschließt. Weil der Beschluss einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme einen Eingriff in das grundrechtlich geschützte Eigentum der Menschen bedeuten kann, denen Grundstücke innerhalb des städtebaulichen Entwicklungsbereichs gehören, schreibt das Gesetz besondere Voraussetzungen für den Erlass einer Entwicklungssatzung vor (siehe Antwort auf Frage 7).

2. Was ist der derzeitige Stand der beiden Flächen „Westlich Hagenauer Straße / Kolmarer Straße“ und „Südlich Wollmesheimer Straße?

Bei den beiden Flächen handelt es sich aktuell nicht um eine (förmliche) städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, weil die Stadt noch keine Entwicklungssatzung erlassen hat. Die Stadtverwaltung hat auf Grundlage eines sogenannten Einleitungsbeschlusses des Stadtrats vom 01.03.2016 (zu deren Wirkungen siehe Frage 3) gerade erst begonnen, die Voraussetzungen für eine Entwicklungssatzung zu prüfen („vorbereitende Untersuchungen). Dieser Einleitungsbeschluss ist nicht zu verwechseln mit einer Entwicklungssatzung (vgl. Frage 6).

Ob tatsächlich eine SEM für die beiden Flächen im Landauer Westen durchgeführt wird, steht derzeit noch nicht fest. Denkbar wäre zum Beispiel alternativ auch ein Vorgehen über den Abschluss von städtebaulichen Verträgen.

3. Welche Wirkungen hat der Einleitungsbeschluss?

Zunächst ist wichtig, dass der Einleitungsbeschluss nicht bereits die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme selbst ist, sondern nur vorbereitende Untersuchungen (siehe Frage 4) für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme einleitet. Wenn sich im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen zeigt, dass die Ziele der Stadt bereits durch den Abschluss von städtebaulichen Verträgen erreicht werden können, ist eine förmliche städtebauliche Entwicklungssatzung nicht erforderlich.

Die Rechtsfolgen aufgrund der Einleitungsbeschlüsse sind begrenzt:

  • Die Stadt soll den genannten Personenkreis möglichst früh über ihre Absichten informieren, zur Mitwirkung anregen und im Rahmen des Möglichen beraten.
  • Die Stadt kann die Entscheidung über Bauanträge im Entwicklungsbereich dann unter bestimmten Umständen für bis zu zwölf Monate zurückstellen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.
  • Eigentümerinnen und Eigentümer, Pächterinnen und Pächter und alle Personen mit ähnlichen Rechten an Grundstücken oder Gebäuden im Untersuchungsbereich sind der Stadt zur Auskunft über Daten verpflichtet, die die Stadt für die vorbereitenden Untersuchungen benötigt.

 

Hinzu kommt noch, dass für die Bestimmung der für einen eventuellen Erwerb von Grundstücken durch die Stadt maßgeblichen Grundstückswerte spätestens der Zeitpunkt des Einleitungsbeschlusses zugrunde gelegt wird (entwicklungsunbeeinflusster Wert oder „Anfangswert“ genannt, siehe Fragen 8 und 9). Das heißt, es wird ermittelt, welchen Verkehrswert ein Grundstück am Tag vor dem Einleitungsbeschluss hatte. Es kann aber auch ein früherer Stichtag herangezogen werden, z. B. der Tag des öffentlichen Bekanntwerdens der Entwicklung in Form einer Presseberichterstattung. Der so ermittelte Anfangswert spielt aber erst ab Vorliegen einer Entwicklungssatzung eine wesentliche Rolle. Denn erst ab diesem Zeitpunkt ist der Anfangswert der maßgebliche Wert für den eventuellen Erwerb von Grundstücken durch die Stadt. Aus diesem Grund wird der Gutachterausschuss beim Vermessungs- und Katasteramt Rheinpfalz die Anfangswerte der Grundstücke auch erst ermitteln, wenn die Stadt für bestimmte Teilbereiche eine Entwicklungssatzung beschlossen hat.

An dieser Stelle möchten wir darauf hinweisen, dass die Einleitung von vorbereitenden Untersuchungen eine Enteignung weder ermöglicht noch erleichtert beziehungsweise die Eigentümerinnen und Eigentümer auch nicht auf sonstige Weise zur Veräußerung ihres Eigentums verpflichtet. Auch bestehendes Baurecht wird nicht angetastet. Die Veräußerung oder der Erwerb von Grundstücken durch Privat oder von Privat ist ebenfalls nicht eingeschränkt (siehe Fragen 12 und 13).

4. Was sind  vorbereitende Untersuchungen“?

Vorbereitende Untersuchungen, umgangssprachlich auch Voruntersuchungen, nennt man die Tätigkeit der Stadt und ihrer beauftragten Büros, in deren Rahmen die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Entwicklungssatzung geprüft beziehungsweise geschaffen werden. Sie beginnen förmlich mit einem sogenannten Einleitungsbeschluss des Stadtrats (siehe auch Antwort auf Frage 3). Das Gebiet, für das vorbereitende Untersuchungen durchgeführt werden, wird üblicherweise Untersuchungsbereichgenannt.

5. Wie lange dauern vorbereitende Untersuchungen?

Vorbereitende Untersuchungen können unterschiedlich lange dauern; das Gesetz sieht keine Höchstdauer vor. Die konkrete Dauer hängt unter anderem ab von der Größe des Gebiets, der Anzahl der betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer und den unterschiedlichen Themenbereichen, die zu untersuchen sind. Ziel der Stadt ist es, die vorbereitenden Untersuchungen bis zum Jahr 2020 abgeschlossen zu haben.

6. Was ist ein städtebaulicher Entwicklungsbereich?

Städtebaulicher Entwicklungsbereich (umgangssprachlich einfach nur Entwicklungsbereich) wird ein Gebiet genannt, für das der Stadtrat eine Entwicklungssatzung erlassen hat. Die Entwicklungssatzung legt - so formuliert es das Gesetz - den städtebaulichen Entwicklungsbereich nach Größe und Entwicklungsziel förmlich fest. Der städtebauliche Entwicklungsbereich ist höchstens so groß wie der vorbereitend untersuchte Bereich (Untersuchungsbereich, siehe Frage 4), im Regelfall aber deutlich kleiner. Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen können auch Teilentwicklungsbereiche gebildet werden.

In Landau gibt es aktuell einen Entwicklungsbereich für das Gebiet der „Konversion Landau Süd“ bzw. den „Wohnpark Am Ebenberg“. Auch die Entwicklung der ehem. Kaserne Mangin, das heutige Quartier Vauban, wurde mittels einer Entwicklungssatzung bzw. durch die Festlegung eines Entwicklungsbereich durchgeführt.

7. Was sind die Voraussetzungen für den Erlass einer Entwicklungssatzung?

Im Wesentlichen müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein, um eine Entwicklungssatzung erlassen zu dürfen:

  • Die Stadt muss besondere städtebauliche Ziele verfolgen. Diese besonderen Ziele können sich aus der Größe des Gebiets, dessen besonderer Lage oder der Bedeutung der anstehenden Maßnahme für die Stadt ergeben.  Das kann z. B. der Fall sein, wenn die Nachfrage nach (bezahlbarem) Wohnraum die zügige Entwicklung größerer zusammenhängender Siedlungsflächen in integrierter Lage erfordert.
  • Das Wohl der Allgemeinheit muss die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordern. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die Nachfrage das Angebot auf dem Wohnungsmarkt mittelfristig deutlich übersteigt.
  • Die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke können durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden oder die Eigentümer(Innen) sind nicht bereit, ihre Grundstücke an die Stadt zum „entwicklungsunbeeinflussten Wert“ (zum Begriff siehe Frage 8) zu veräußern.
  • Die Stadt muss in der Lage sein, das Projekt zügig innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen (siehe Frage 21).

Zudem muss sich die Stadt auch konkrete Vorstellungen davon gebildet haben, wie der Entwicklungsbereich künftig aussehen kann und nach ihrem Willen soll (etwa mittels Entwicklung eines Strukturkonzepts).

8. Welche Funktion hat der entwicklungsunbeeinflusste Wert?

Sobald auf dem Immobilienmarkt bekannt wird, dass ein Grundstück in Zukunft möglicherweise erstmals oder intensiver als bisher baulich genutzt werden könnte (zum Beispiel durch eine erwartete Ausweisung als Bauland durch die Stadt), erhöht sich in der Regel der Verkehrswert (umgangssprachlich auch Marktwert genannt). Es reicht oft auch schon, dass eine mögliche Entwicklung öffentlich diskutiert wird.

Eine wesentliche Erhöhung des Verkehrswertes kann zum Beispiel schon darauf beruhen, dass der Stadtrat die Einleitung vorbereitender Untersuchungen für einen bestimmten Bereich beschließt. Je wahrscheinlicher mit fortschreitender Konkretisierung der städtischen Planungsabsichten eine Baulandausweisung wird, desto stärker ist in der Regel die Wertentwicklung berührt. Mit den betroffenen Grundstücken könnte spekuliert werden.

Vor diesem Hintergrund hat es der Gesetzgeber für gerecht gehalten, für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen festzulegen: Die verantwortliche Gemeinde soll, sofern eine Entwicklung über städtebauliche Verträge nicht möglich ist und daher eine Entwicklung förmlich beschlossen wird, die benötigten Grundstücke (Frage 14) zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (sogenannter Anfangswert) erwerben, um sie in der Endphase der Entwicklungsmaßnahme zum dann marktüblichen Baulandpreis (auch „Endwert“ genannt) wieder zu veräußern. Nach Abzug der ursächlichen Infrastrukturkosten verbleibende Gewinne sind an die früheren Grundeigentümerinnen und -eigentümer auszuschütten.

Der Anfangswert ist eine wichtige Größe zur Bestimmung der Bodenwertsteigerung, aus der die ursächlichen Lasten finanziert werden müssen.

9. Wie hoch ist der entwicklungsunbeeinflusste Wert meines Grundstücks?

Die Stadt hat aufgrund der Größe des Gebiets die entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerte bisher noch nicht ermitteln lassen. Die Anfangswerte werden auch erst bei Erlass einer Entwicklungssatzung ermittelt. Für die Ankaufsverhandlungen im Vorfeld einer möglichen Satzung (sog. freihändiger Erwerb während der Laufzeit der Voruntersuchungen) werden vom Gutachterausschuss Annäherungswerte bis Ende 2016 benannt.

Wichtig zu wissen ist, dass der bereits unabhängig von der geplanten Entwicklung bestehende Verkehrswert eines Grundstücks vor der Einleitung der Untersuchungen in die Ermittlung des Anfangswerts selbstverständlich einfließt. Einen Wertverlust aufgrund des Einleitungsbeschlusses oder der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme müssen die Eigentümer daher nicht befürchten.

10. Was gilt für landschaft- oder weinbaulich genutzte Grundstücke?

Auch bei landwirtschaftlich oder weinbaulich genutzten Flächen kann eine gewisse Entwicklungserwartung bereits vor dem Stichtag eingetreten sein, welche eine höhere Bewertung rechtfertigt. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn landwirtschaftlich genutzte Flächen auch für anderweitige Nutzungen und Funktionen, etwa aufgrund ihrer Lagegunst, in Betracht kommen. Man spricht dann von „begünstigtem Agrarland“.

Der Gutachterausschuss wird in seiner Wertermittlung diese Situation berücksichtigen.

11. Was meint Einfrieren der Bodenpreise?

Mit Einfrieren der Bodenpreise wird umgangssprachlich bezeichnet, dass die Stadt im Falle des Erlasses einer Entwicklungssatzung die betroffenen Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (siehe Frage 8) erwerben kann.

Allerdings bleibt ein Steigen oder Sinken des entwicklungsunbeeinflussten Wertes durch Veränderungen der allgemeinen Marktlage (etwa aufgrund der konjunkturellen Entwicklung) möglich.

Im Rahmen von privaten Grundstücksgeschäften besteht jedenfalls bis zum Erlass einer Entwicklungssatzung keine Bindung an den entwicklungsunbeeinflussten Wert (zum Grundstücksverkehr im Untersuchungsbereich siehe Frage 12 und 13, im Entwicklungsbereich Frage 15), das heißt Verkäufer und Käufer können den Preis unabhängig vom entwicklungsunbeeinflussten Wert bestimmen.

12. Kann oder muss ich mein Grundstück im Untersuchungsbereich verkaufen? 

Solange es keine Ihr Grundstück betreffende Entwicklungssatzung gibt, es also nicht in einem förmlich festgelegten Entwicklungsbereich liegt, können Sie im Rahmen der üblicherweise geltenden Regeln damit machen, was Sie wollen, zum Beispiel es veräußern, verpachten oder beleihen. Anders verhält es sich nach dem Erlass einer Entwicklungssatzung durch den Stadtrat („Entwicklungsbereich“, siehe Fragen 6, 14 und 15).

Im Untersuchungsbereich können Sie auch bereits jetzt Ihr Grundstück der Stadt zum Kauf anbieten. Die Stadt bzw. die von ihr eingesetzte Gesellschaft ist ab Ende 2016 bereit, Ihre Flächen zu erwerben. Der den Kaufverhandlungen zugrunde zu legende Wert wird sich im Untersuchungsbereich an den vorstehend beschriebenen Vorgaben (siehe Frage 10) orientieren. Wenden Sie sich an die Liegenschaftsabteilung der Stadtverwaltung, falls Sie mit uns über einen Verkauf Ihres Grundstücks sprechen wollen. Die Ansprechpartnerinnen und -partner für eventuelle Verkaufsgespräche werden in Kürze benannt. Bis dahin ist die Liegenschaftsabteilung der Stadtverwaltung Ihr Ansprechpartner.

13. Ich bin am Kauf eines Grundstücks im Untersuchungsbereich interessiert? Was muss ich beachten?

Es gibt keine besonderen rechtlichen Beschränkungen des Erwerbs von Grundstücken, die in einem Untersuchungsbereich liegen. Beachten Sie aber, dass im Falle des Erlasses einer Entwicklungssatzung für Ihr Grundstück die Gemeinde dieses für keinen höheren als den entwicklungsunbeeinflussten Wert (auch sogenannten Anfangswert) erwerben darf.  

Wenn Sie also ein Grundstück im Untersuchungsbereich zu einem höheren als dem entwicklungsunbeeinflussten Wert kaufen, droht ein Verlustgeschäft. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die vorbereitenden Untersuchungen ergeben, dass das Grundstück für die vorgesehene städtebauliche Entwicklung nicht benötigt wird. Ein Verlustgeschäft kann aber auch dann der Fall sein, wenn die Differenz Ihres Kaufpreises zum entwicklungsunbeeinflussten Wert höher ist als ein etwaiger Überschussanteil (siehe Frage 20).

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass weder die Abteilung Stadtplanung und Stadtentwicklung noch die Liegenschaftsabteilung Sie dazu beraten kann, ob ein Grundstückskauf für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist und welcher konkrete Preis angemessen wäre.

14. Muss ich mein Grundstück im Entwicklungsbereich an die Stadt verkaufen?

Vom Untersuchungsbereich streng zu unterscheiden ist der Entwicklungsbereich, von dem man ab Erlass einer Entwicklungssatzung spricht (siehe Frage 6). Hierzu kommt es aber nur, wenn andere Lösungen, zum Beispiel der Abschluss von städtebaulichen Verträgen, nicht möglich waren. Dann sieht der gesetzliche Regelfall vor, dass Sie als Eigentümerinnen und Eigentümer Ihre Grundstücksflächen zum entwicklungsunbeeinflussten Wert an die Stadt veräußern. Die Stadt soll grundsätzlich sämtliche Grundstücke erwerben. Wichtig ist, dass ein Erwerb durch die Stadt nur zum entwicklungsunbeeinflussten Wert oder geringfügig darüber erfolgen darf.

Das Gesetz sieht jedoch zwei Ausnahmen von der grundsätzlichen Erwerbspflicht der Stadt vor:

  • Ihr Grundstück liegt zwar im Entwicklungsbereich, soll aber im Rahmen der vorgesehenen städtebaulichen Entwicklung gar nicht verändert werden (zum Beispiel weil es sich um ein zu erhaltendes Biotop handelt). Dann kann ein Zwischenerwerb durch die Stadt nicht nötig sein.
  • Sie sind in der Lage, ggf. gemeinsam mit anderen Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern, Ihr Grundstück genau so nutzen, wie es den von der Stadt in der Entwicklungssatzung festgelegten Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme eindeutig entspricht (zum Beispiel es entsprechend zu bebauen). Dann besteht die Möglichkeit, mit der Stadt eine sogenannte „Abwendungsvereinbarung“ i.V. m. einem städtebaulichen Vertrag abzuschließen, in der Sie sich zur entsprechenden Nutzung und zur Zahlung des Planungsgewinns zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme an die Stadt verpflichten.

Ob eine dieser beiden Ausnahmen für Ihr Grundstück in Betracht kommt, kann erst relativ spät im Planungsprozess gesagt werden. Vorher müssen die städtischen Planungen durch verbindlichen Stadtratsbeschluss (z. B. in Form eine rechtskräftigen Bebauungsplans) so weit konkretisiert sein, dass für Ihr Grundstück zuverlässig ablesbar ist, ob und ggf. wie sich seine Nutzung in Zukunft verändern soll.

15. Kann ich mein Grundstück im Entwicklungsbereich an private Dritte verkaufen?

Wollen Sie Ihr Grundstück im Entwicklungsbereich, also nach Erlass einer Entwicklungssatzung, an einen Privaten verkaufen, können Sie das grundsätzlich, benötigen aber eine Genehmigung durch die Stadt. Kaufverträge, die ohne eine solche Genehmigung geschlossen wurden, sind bis zur Genehmigungserteilung schwebend unwirksam. Die Stadt darf die Genehmigung versagen, wenn der vereinbarte Kaufpreis über dem entwicklungsunbeeinflussten Wert liegt (sogenannte Preislimitierung) oder der Verkauf des Grundstücks der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auf andere Art und Weise zuwiderlaufen würde.

16. Kann die Stadt mich enteignen?

Vorrangiges Ziel der Stadt ist es, mit den betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern eine einvernehmliche Lösung zu erzielen. Dies gilt sowohl vor als auch nach der förmlichen Festlegung eines Entwicklungsbereichs. Dazu ist die Stadt gesetzlich verpflichtet.

Eine solche Zusammenarbeit kann zum einen darin liegen, dass ein betroffenes Grundstück durch die Stadt erworben wird. Zum anderen können die Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Flächen ggf. auch selbst nach den Zielen der Stadt entwickeln, ggf. unter Einschaltung eines Investors und/ oder Bauträgers. Die konkreten Lösungen hierfür können in Zusammenarbeit mit der Stadt entwickelt werden. Allerdings können konkrete Aussagen zu den Zielen der Stadt für bestimmte Flächen frühestens ab Vorliegen des integrierten Strukturkonzepts getroffen werden. Gerne sprechen wir aber schon vorher mit Ihnen über ihre Vorstellungen für Ihr Grundstück. Ab Ende 2016 werden an dieser Stelle Ansprechpartner benannt.

Wird tatsächlich eine städtebauliche Entwicklungssatzung erlassen und hat sich die Stadt ernsthaft um den freihändigen Erwerb eines Grundstücks zu angemessenen Bedingungen bemüht, sind aber alle Verhandlungen gescheitert, ist eine Enteignung zugunsten der Stadt grundsätzlich möglich. Die Höhe der Entschädigung ist nach den gesetzlichen Regelungen der entwicklungsunbeeinflusste Wert.

Dies bedeutet aber nicht, dass die Stadt beabsichtigt, hiervon auch Gebrauch zu machen. Im Gegenteil, eine Enteignung ist immer das letzte Mittel und auch für die Stadt mit erheblichen Aufwendungen verbunden und bedarf der Zustimmung des Stadtrates.

17. Was macht die Stadt mit den Grundstücken?

Nach Neuordnung und Erschließung der Grundstücke muss die Stadt die Grundstücke zum Endwert wiederveräußern (Reprivatisierung). Wichtig zu wissen ist, dass dabei zunächst die früheren Eigentümerinnen und Eigentümer zu berücksichtigen sind. Eine Veräußerung darf jedoch nur an Bauwillige erfolgen; diese müssen sich verpflichten, das Grundstück entsprechend der Entwicklungsziele  - und ergänzend dazu z. B. gemäß den Festsetzungen eines künftigen Bebauungsplans oder künftigen Gestaltungssatzung - zu bebauen.

18. Wie viele Grundstücke besitzt die Stadt im Untersuchungsbereich schon?

Die Stadt ist derzeit (Stand 1. April 2016) Eigentümerin von insgesamt circa 15 Hektar Fläche im Untersuchungsbereich. Das entspricht zirka 15% der zu untersuchenden Gesamtfläche.

19. Was hätte ich als Grundeigentümer von einer SEM?

Falls Sie aufgrund einer Abwendungsvereinbarung (zum Begriff siehe Frage 14) mit der Stadt im Besitz Ihres Grundstückes bleiben, um es entsprechend der städtebaulichen Planung zu nutzen, erhalten Sie ein entwickeltes Grundstück. Mit diesem können Sie langfristig eine höheren Rendite als bisher erzielen, wenn für Ihr Grundstück Baurecht geschaffen oder geltendes Baurecht im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme aufgewertet wird.

Dasselbe gilt auch im Falle der Reprivatisierung (siehe Frage 18).

20. Was ist der Überschussanteil?

Sie können sich das Finanzierungssystem einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ungefähr wie folgt vorstellen:

Alle Wertsteigerungen von Grundstücken im Entwicklungsbereich, die sich durch die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ergeben haben (sogenannte Bodenwertsteigerung“), werden in einen Geldtopf geworfen. Aus diesem Geldtopf wird die für die künftigen Nutzungen benötigte Infrastruktur bezahlt. Das können zum Beispiel Straßenanlagen, Kindertagesstätten, öffentliche Parks oder Spielplätze sein. Bleibt nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme Geld im Topf übrig, wird dieses unter den Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern anteilig verteilt. Was sie bzw. er dann bekommt, ist ihr bzw. sein Überschussanteil. Maßgebend sind die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Bekanntmachung des Beschlusses der Entwicklungssatzung. Alteigentümerinnen und -eigentümer, die ihr Eigentum danach an die Stadt veräußert haben, sind bei einem etwaigen Überschuss genauso zu berücksichtigen wie diejenigen Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihr Eigentum behalten haben.

Die Verteilung erfolgt entsprechend dem Verhältnis der entwicklungsunbeeinflussten Werte der im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke zueinander. Das heißt: Wären z. B. im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ohne die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme einschließlich der vorbereitenden Untersuchungen alle betroffenen Grundstücke gemeinsam €100 Millionen Euro und Ihr Grundstück €5 Millionen Euro wert, erhielten Sie fünf Prozent eines Überschusses.

Kostet die Entwicklung des neuen Ortsteils mehr Geld als im Topf ist, geht dies nicht zu Lasten der Eigentümerinnen und Eigentümer. Vielmehr fallen die weitergehenden Kosten dem städtischen Haushalt zur Last. Ein Verlustrisiko hat also nur die Stadt zu tragen und wird hier ggf. durch Städtebaufördermittel des Bundes und des Landes unterstützt – so geschehen bei den städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen „Quartier Vauban“ und „Wohnpark Am Ebenberg“.

21. Welchen Zeitraum sieht die Stadt für die Durchführung der SEM im Landauer Westen vor?

Diese Frage kann frühestens dann beantwortet werden, wenn der Stadtrat der Stadt Landau in der Pfalz über das Ob und Wie der Stadtentwicklung im Untersuchungsbereich entschieden hat. Dies wird nach aktuellem Kenntnisstand in Stufen erfolgen und ab Ende 2017 der Fall sein.

Entscheidet sich die Stadt dann dafür, ein förmliches Entwicklungsgebiet festzusetzen (siehe Frage 6 und 7), muss nach dem Gesetz die zügige Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet sein. Was unter einem absehbaren Zeitraum zu verstehen ist, kann nicht pauschal beantwortet werden und hängt auch vom Umfang der konkreten Entwicklungsmaßnahme ab. In der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte wurde zum Beispiel eine Dauer von 15 bis 17 Jahren nicht beanstandet. Ob die zügige Durchführbarkeit gewährleistet ist, muss zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs (siehe Frage 6) beurteilt werden.

22. Wie kann es sein, dass vorbereitende Untersuchungen für Siedlungsflächen in Bereichen beschlossen werden, die im Regionalplan und Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche bzw. Grünflächen dargestellt sind?

Im Regelfall sind bei allen kommunalen Planungen, also z. B. Flächennutzungspläne und Bebauungspläne, die Vorgaben der Regionalplanung und der Landesplanung zu berücksichtigen. In den jeweiligen Planverfahren sind darüber hinaus die diesbezüglich zuständigen Stellen am Verfahren zu beteiligen, vergleichbar der Bürgerbeteiligung  im Zuge der Aufstellung von z. B. Bebauungsplänen. Gegenläufige Planungsabsichten sind möglich, bedürfen aber einer vorherigen Klärung mit den zuständigen Stellen im Vorfeld einer Entwicklung. Im Regelfall muss der „übergeordnete“ Plan zunächst angepasst werden, bevor die Kommune ihre Entwicklung beginnt. Im Falle der vorbereitenden Untersuchungen bzw. einer städtebaulichen Entwicklungssatzung ist diese Entwicklung aus förmlich festgelegten Zielen der Raumordnung und Landesplanung, wie Sie in § 1 Abs. 4 BauGB für Bebauungspläne und Flächennutzungspläne vorgegeben ist, nicht vorgegeben. Im Rahmen der Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen bzw. der Entwicklungssatzung müssen die Abstimmungen mit den Vertretern der Landes- und Regionalplanung erfolgen und ggf. die Planwerke angepasst bzw. eine Abweichung zugelassen werden.

23. Wurden alternative Flächen in der Stadt auf Ihre Eignung untersucht?

Ein grobes Flächenscreening wurde durchgeführt und geprüft, in welchen Bereichen der Stadt Entwicklungen dieser Größenordnung denkbar wären. Während im Osten der Stadt die Gewerbeentwicklung im Vordergrund steht und durch die BAB 65, die Bahntrassen und das Trinkwasserschutzgebiet erhebliche Restriktionen bestehen, begrenzt am südlichen Stadtrand das Naturschutzgebiet Ebenberg die Siedlungsentwicklung. Am nördlichen Stadtrand verhindert die B10 eine weitere Siedlungsentwicklung, so dass eine größere Stadterweiterung nur am westlichen Stadtrand sinnvoll erscheint.

Darüber hinaus sind Standortalternativen im Rahmen des städtebaulichen Entwicklungsrechts nur dann zu berücksichtigen, wenn sie tatsächlich eine Alternative darstellen und sich für die mit der Maßnahme verfolgten Zwecke ebenso gut eignen, wie das geplante Entwicklungsgebiet. Nicht entscheidend ist dabei, ob in dem Gebiet der Stadt Landau an beliebiger Stelle oder auch verstreut Bauland in einer vergleichbaren Größenordnung vorhanden ist.